Siapa kata tak ada rumah yang dijual pada harga yang murah?
Ramai yang bertanya kepada saya. Macam mana nak beli rumah pada harga yang murah?
Bagi saya soalan itu terlalu subjektif. Definisi “murah” berlainan untuk setiap orang. Ada orang kata RM1 juta masih murah, dan ada juga orang kata RM300,000 pun dah mahal.
Apa-apa pun, saya akan tanya kembali. Berapa bajet tuan @ puan?
Semuanya bermula dengan bajet anda.
Daripada bajet, kita akan dapat tahu beberapa indikator lain yang bersesuaian dengannya seperti lokasi dan jenis rumah.
Jangan pula nak beli kondominium, bajet hanya RM200,000, tapi nak lokasi di sebelah KLCC.
Walau berapa pun bajet korang, kita perlu pastikan lokasi pembelian kita dalam keadaan yang terbaik. Cukup kemudahan asas seperti sekolah, kedai-kedai dan jalan keluar masuk yang mudah.
Pastikan pengaruh-pengaruh negatif yang akan membawa impak di kawasan terbabit seperti loji, kawasan penternakan ayam, atau kilang pelupusan bahan kimia.
Kalau korang nak membeli sesuatu hartanah, kita perlu pastikan kita membuat keuntungan pada setiap urusan yang dibuat.
Terdapat 3 fasa yang perlu ada kita buat untung:
- Semasa pembelian hartanah – beli rumah murah di bawah harga pasaran,
- Semasa memiliki hartanah – menyewakan rumah lebih daripada jumlah bayaran bulanan bank dan kos sampingan. Hasilnya, korang akan mendapat aliran tunai positif setiap bulan,
- Semasa penjualan hartanah – Daripada kenaikan harga hartanah lebih dari harga pembelian. Keuntungan setimpal apabila sudah ditolak kos CHKT, kos guaman dan lain-lain.
Macam mana nak tahu rumah yang kita beli itu murah dan di bawah harga pasaran?
1) Buat survey di laman sesawang jualan hartanah seperti iproperty, propertyguru.com.my, mudah.my, propwall dan sebagainya.
Kaji dan selidik rumah, keluasan, di taman yang serupa dan dapatkan range harga di situ.
Jika rata-rata rumah di lokasi/ apartmen pilihan korang dalam lingkungan RM275,000 – RM290,000, dan hanya terdapat satu listing yang berharga RM260,000, kita boleh anggarkan rumah tersebut murah berbanding yang lain dan berkemungkinan bawah dari nilai bank, bank value (BV).
Cara ini mungkin kurang tepat. Tapi boleh digunapakai untuk dapatkan info dengan cepat.
2) Tanya perunding hartanah yang sudah biasa dengan lokasi pilihan. Mereka boleh dapat anggaran bank value (BV) dan market value (MV).
Mereka ada networking yang luas dengan banker dan valuer, malah mereka boleh tolong carikan hartanah yang bersesuaian dengan bajet kita.
3) Lagi bagus kalau korang ada rakan jurunilai (valuer). Mereka sebenarnya yang berhak meletakkan nilai pasaran di sesuatu tempat.
Ini kalau korang ada kawan valuer. Kalau tak ada, jangan pula terus terjah dan tanya nilai pasaran. Biasanya mereka jarang layan. Mereka pun ada banyak kerja nak dibuat .
Apa nak buat bila dah dapat harga bawah pasaran (below market value)?
Bila korang dah dapat berapa bank value (BV) atau market value (MV), sekurang-kurangnya korang dah boleh buat pengiraan untuk pembelian rumah.
Kita ambil satu contoh:
- Sebuah apartmen X di kawasan Kajang.
- Harga pasaran = RM290,000.
- Harga jualan = RM260,000.
Melalu pengiraan, apartmen ini lebih kurang 10% lebih rendah dari nilai pasaran.
Ini bermakna, kalau korang tak mempunyai atau baru sahaja memiliki sebuah rumah, korang masih lagi boleh buat 90% pinjaman dari nilai pasaran, dan boleh beli rumah tanpa downpayment.
Tapi tak bermaksud, korang tak perlu keluarkan duit satu sen pun.
Apabila persetujuan antara penjual dan pembeli dimetrai, kita hendaklah membayar booking sebanyak 3% daripada harga jualan kepada agensi hartanah (jika menggunakan khidmat agensi hartanah).
Kemudian, minta kebenaran penjual untuk menggunakan harga pasaran di dalam Perjanjian Jual Beli (S&P) nanti.
Berikut adalah kiraan kasar yang akan berlaku:
- Harga belian = RM260,000,
- Booking fee (3%) = RM260,000 X 3% = RM7,800,
- Harga dalam S&P (Perjanjian Jual Beli) = RM290,000,
- MOF (Margin of Finance) = RM290,000 X 90% = RM261,000.
Peguam akan membuat perjanjian tambahan untuk harga jual beli yang sebenar iaitu RM260,000.
Pastikan pinjaman korang dah lepas, baru korang boleh tandatangan perjanjian jual beli ini.
Tak larat nak bayar deposit 7% kepada tuan rumah? Boleh cuba cara ini.
Korang boleh cuba berbincang dengan tuan rumah agar baki deposit 7% akan dibayar selepas pinjaman dikeluarkan.
Kalau tak, korang perlu membayar RM18,200 semasa menandatangani Perjanjian Jual Beli tu.
Kalau penjual masih lagi mempunyai baki pinjaman sebanyak RM200,000, selepas beberapa bulan (bergantung pada status hartanah, pegangan bebas (freehold) atau pajakan (leasehold)), bank pinjaman korang akan membayar baki pinjaman tersebut kepada bank penjual.
Bank pinjaman korang akan membayar wang lebihan (Jumlah Pinjaman – Baki pinjaman Penjual) dekat peguam yang mewakili kita.
- Wang yang peguam akan dapat = RM261,000 – RM200,000 = RM61,000.
Tugas peguam pula, akan membahagikan wang itu dekat penjual dan pembeli (kalau terdapat sebarang lebihan).
- Baki pembelian = RM261,000 – RM260,000 = RM1,000,
- Wang yang dibayar kepada penjual = RM60,000 – RM26,000 = RM34,000,
- Wang yang dibayar kepada pembeli = RM26,000 + RM1,000 = RM27,000 (ini adalah bayaran deposit 10% yang korang bayar sebelum ini).
NOTA: Kiraan ini adalah pengiraan secara mudah, tanpa memasukkan beberapa kos sampingan seperti yuran guaman dan duti setem, serta perbelanjaan sampingan yang selalunya ditolak oleh peguam sebelum membayar kepada penjual seperti cukai pintu, kos penyelenggaraan, dan sebagainya.
credit: http://gilahartanah.com/
contact : AZMI : 017-2020-334
